Q.7,8월 남가주 주택시장 상황이 궁금합니다.
고이자율·매물 부족…바이어 고충 심화
올겨울 경기 향방이 향후 시장 결정할 듯
▶ 모기지 이자율
금리 인상조치가 계속될 것으로예상이 되면서 모기지 이자율과 직접 연관관계에 있는 10년 만기 국채 금리가 8월 23일 기준 연 4.34%까지 치솟았고 해외에서도 미국 국채 구매 열풍이불고 있다. 장기간 안전자산을 선호하는 투자자들의 수요와 국채의 발행을 늘려갈 수밖에 없는미국 정부의 상황에 맞물려서 일어나고 있는 현상이지만 결국 모기지 이자는 연일 최고치를 경신하면서 8월 셋째 주 현재7.5% 선까지 오른 상태이다. 연초의 예상치와는 다르게 정부의 금리 인상 조치가 실질적으로 내년 초까지지속될 수 있기 때문에 모기지 이자가 5%대까지 내리는 상황은 단기간 어려워졌다. 적어도 내년 여름 전후까지이자가 오를 경우 이는 주택시장에 막대한 악영향을 미칠 것이다. 셀러들도 매물을 시장에 내놓지 않아 내 집 마련을 위한 바이어들의 고충을 심화시킬 것이다.
▶ 2~3% 모기지에 에퀴티 충분한 주택 소유주
두 분기 이상 GDP가 감소할 경우 경기후퇴인 Recession이라고 하지만 실질적으로 지난 한 달간 소비시장에서 경기가 나빠지는 것이 현장에서 느껴지고 있고 특히 이번 겨울의 경기 향방이 향후 부동산 시장과 전반적인 경기의 방향을 결정하는 중요한 시기가 될 것이다. 지금과 같이 낮은 이자율에 충분한 에퀴티를 보유한 주택은 대체로 안전할 것으로 예상이 되었으나 만일 에퀴티를 이용할 융자기회가 적어지거나 까다로워지고 수입원이 끊길 경우 낮은 페이먼트를 필요로 하는 모기지를 가진 주택 오너도 위험한 상황에 빠질 수 있음을 알아야 한다.
▶ 장기간 보유 렌털 프로퍼티
특히 2~4유닛 아니면 20~30세대 정도의 아파트 소유주는 다음과 같은 상황의 점검이 중요하다. 최근의 밸류 체크, 지역의 렌트관련법과 부동산 소유주에 대한 추가적인 세금의 부과 여부, 퇴거소송의 증가 추세 등이다. 경기가 나빠져서 좋은 테넌트를 만나기 힘들게 되거나 공실이 증가하거나 테넌트와의 분쟁이 증가 가능한 경우에는 매매를 심각하게 고려해야만 한다. 최근 이자율이 너무 높아진 상황에서 융자가 불가능한 아파트가 늘어날 경우 차라리 현재 상황에서 매매가 가능성을 알아보는 게 좋다. 그리고 1031 EXCHANGE가 힘들 경우 매매 시 납부해야 하는 세금에 대해서 전문가와 상담이 중요하다. 차라리 세금을 내고 유용한 현금을 확보하는 것이 미래를 위해서라도 중요할 수 있다.
▶ 추가적인 정부 혜택 불가능
모기지와 재산세를 연체하는 주택소유주들을 위한 대책들이 실행 중이지만 과연 얼마나 효과가 있을지는 미지수이다. 무엇보다도 언제나 그랬듯이 조건을 충족하는 소유주들이 많지는 않을 것이다. 융자하는 과정과 비슷하게 수입 증명과 크레딧 요구조건이 있고 인컴제한선이 있어서 실제 혜택과는 거리가 멀 수도 있다. 앞으로 제한적으로 나오는 다른 정부대책들도 비슷한 상황일 수 있다. 더는PPP 등을 위시한 쉬운 조건의 정부의 융자나 금전적 혜택은 불가능할 것이고 과거의 모기지 융자조정이나 쇼트세일시 여러가지 채무 면제나 가능한 세금 면제가 현실화하기는 어렵다고 보아야 한다. 크레딧카드의 연체 또한 심각한 수준이다.
▶ 부족한 인벤토리 문제
실질적으로 신규주택의 건설이 용이하지 않거나 특히 복수의 주택을 보유한 투자자들의 판매 후세금 문제가 해결되지 않고서는 추가적인 인벤토리가 시장에 공급될 가능성은 적다고 보인다. 가장 좋은 해결책은 전국의 렌트용 단독주택의 30% 이상을 보유하고 있는 월스트리트의 투자가 그룹들이 보유매물을 시장에서 처분할 수 있도록 여러 가지 인센티브를 제공하는 것이다.
▶문의: (213)663-5392
곽재혁 / First Team Real Estate 에이전트
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