Q.7,8월 남가주 주택시장 상황이 궁금합니다.
▶답= 7월과 8월의 주택시장은 전국 중간가격이 전년대비 $402,600로 약간 하락세를 보이고 있지만 메트로 지역의 경우 2분기 60%의 지역에서 가격이 상승세를 기록 중입니다. 하지만 모기지 이자율이 7%를 상회하기 시작하면서 7월 말부터 8월 현재까지 시장에 타격을 주고 있고 있습니다. 주택 구입자의 평균 다운페이먼트가 15%에서 10% 정도로 나타나고 있습니다.
작년 대비 외국 투자자가 14% 감소했고 또한 오렌지카운티는 에스크로 기간이 캐시의 경우 5-10일 사이 융자가 가능한 경우도 2주에 스크로도 증가했으나 융자 최종 승인이 까다로워지면서 에스크로가 연장이 되는 경우들이 늘고 있습니다.
그리고 8월 중순부터는 에스크로 취소 케이스도 늘고 있습니다. 지역별로 다르지만 리스팅이 늘어나고 시장 대기 기간이 길어질 것으로 보입니다. 최근 경향은 약간 낮은 가격의 세팅 그리고 주택의 종류에 상관없이 관리 상태와 업그레이드가 잘 된 주택들이 여전히 시장에서 환영받고 있는 추세를 유지하고 있습니다. 주택을 담보로 하는 2차 융자의 수요가 늘어나고 있지만 모든 렌더들이 까다로운 기준을 내세우며 승인이 어려운 편이며 상황에 따라서 line of credit 등은 캔슬이 될 가능성도 있습니다.
바이어들은 최근 조건은 까다롭지만 이자율을 포함한 여러 조건에서 유리한 Credit Union이나 non banker lender에서 모기지를 신청하고 있습니다. 무디스에선 sba 융자 비중이 높은 은행들의 신용등급을 낮추고 있고 이는 서서히 앞으로의 부실화 가능성을 염두에 둔 조치로 보입니다. 아파트 다세대주택의 가치가 작년 6월과 대비로 가치가 1조 달러 하락한 것으로 나타나고 있습니다. 현재 여러 가지 정황상 금년도 10월 이후 겨울까지의 시장 동향의 전망은 어둡다고 개인적으로 판단하고 있습니다. 주택의 가격이 올라가거나 내려가는 숫자는 더 이상 중요하지 않습니다.
현재 캘리포니아의 경우 전체 모기지의 30% 정도가 3%대의 이자를 그리고 69%가 4%대의 모기지를 보유하고 있는 것으로 조사되지만 가장 중요한 것은 아무리 이자율이 낮더라고 결국 주택 소유주의 경제적인 문제가 앞으로의 주택시장의 현실적인 변수로 떠오를 것으로 보입니다. 가장 위험한 경우는 인컴 소스가 단 한 개인 주택 소유주가 일자리를 잃거나 자영업의 경영이 어려워질 경우 차압은 증가할 수밖에 없는 것입니다.
각종 택스나 보험의 증가 추세도 기존 주택 소유주들을 더욱더 어렵게 할 전망입니다. 본인의 재정적인 상황에 대해서 추후 6개월 정도의 상황을 체크하시고 주택 매매를 포함한 향후 대책을 확실히 세우시는 게 중요하다고 생각합니다. 빚을 늘리는 상황이 이어진다면 결국 최악의 결과로 이어질 수 있기 때문입니다.
▶문의:(213)663-5392
곽재혁 퍼스트팀부동산
