Q.4,5월 남가주주택시장 동향이 궁금합니다.
▶답= 전통적으로 일 년 중 가장 높은 수익률을 기록하는 5월답게 첫째 주부터 바이어들의 수요가 높은 지역을 중심으로 주택시장 세일이 증가 추세입니다. 현재 캐시 바이어와 최초 주택 구입자의 비율이 50%를 상외하고 있고 30% 정도의 바이어들이 FHA 융자를 이용하고 있습니다.
미국 연방정부의 Default 가능성과 5월부터 소비가 크게 주는 상황에서 투자가들의 움직임은 조금 더 “지켜보자는 분위기”를 유지하고 있습니다. 또한 거주용 테넌트들 중에서 퇴거 관련 문의가 최근 늘어나고 있는 추세이며 개인적인 경제 상황의 악화로 퇴거 증가가 현실화되고 있고 저렴한 렌트를 찾아서 이주를 희망하는 비율이 증가 추세입니다. 특히 오렌지나 LA 카운티와 가까운 지역들을 중심으로 통근이 가능한 거리의 단독주택 렌트 수요가 증가했고 지역별 차이는 있지만 주택 매매 기간이 늘어나면서 month-to month 테넌트나 숏 텀 렌트가 증가하고 있습니다.
신규 아파트 매물이 시장에 공급이 된다면 추후 렌트비에 영향을 줄 가능성이 있습니다. 다만 대개의 새 아파트 렌트 매물의 가격이 지역 평균가를 상외 하는 경우가 대부분이어서 실제 가격의 큰 폭 하락은 힘들 것으로 보입니다. 현재 전체 거래량의 90%를 10% 내외의 에이전트가 처리하고 있고 지역별로 여러 사정상 거래량은 정체되고 있다고 보입니다. 과거 2008년의 주택시장 폭락세의 시작이 거래량의 감소와 같이 시작된 것처럼 가격의 하락이 이루어진다고 해도 바로 시장 붕괴로 이어지지 않겠지만 급매물을 중심으로 가격 인하는 불가피할 것입니다.
사적인 의견임을전제로 말씀드립니다. 일단 렌트계약시에 이름이 오르려면 한달중 대부분의 기간을 거주하는어른과 미성년자녀를 부양자로 거주자로 처리합니다. 다만 거주기간이 한달중 얼만안된다면 (보통 한달중에 손님의경우 약 2주 그리고 현재 상황으로 봐서는 한달에 두번정도라면) 굳이 계약서에 넣으실 필요는 없습니다. 대개 2주정도이상 거주하는경우 추후라도 계약서에 application 받으시고 승인절차 밞아서 추가하실수 있습니다. 같이사는경우가 아닌경우 자녀를 계약서에 추가하는 경우는 부모님의 인컴이 부족하거나 신용도 문제로 인해서 보증인이 필요할때라고 보시면 됩니다. 만일 페이먼트가 연체되거나 한다면 계약서에 있는 모든 사람들에게 책임이 있다고 이해하시면된다고보시면 됩니다. 그리고 언급하신 조을증등의 개인적인 병력을 이유로 렌터를 거부하실경우 차별법 위반에 해당될수 있기 때문에 사전에 확실히 알아보셔야 합니다. 참고하세요
주택시장이 제대로 성장하려면 실거주 목적의 바이어들이 매매의 주도권을 쥐어야 하고 현재 매물 부족으로 인한 가격의 상승추세는 일시적인 현상이며 그 폭은 크지 않을 것입니다. 이론상 셀러스 마켓은 매매 기간이 6개월치 미만의 인벤토리를 가지고 있을 때로 정의합니다.
최근의 바이어들을 보면 모기지 이자 상승과 제반 구입 비용 상승과 더불어 주택시장의 하락 예상으로 인해 구입을 망설이고 셀러의 경우 1주택 소유주일 경우 이사 갈 주택이 없다는 현실적인 이유와 더불어 다주택 보유주인 경우 렌트 수요가 충분하기 때문에 매매를 망설이는 상황이 장기간 이어지고 있습니다. 앞으로 모기지 이자가 떨어질 수도 있지만 올라갈 가능성도 있다고 보기 때문에 섣부른 결정보다는 매매 시 본인의 상황을 더 점검해 보시는 자세가 중요하다고 봅니다.
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