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 곽재혁의 부동산칼럼
 제목: $$$( 방장컬럼) 2018년 9월의 남가주 부동산 업데이트: 달라진 젊은세대들의 주택시장에 대한 영향력 Hit: 212 
Name: 곽재혁 9/4/2018 2:10:19 PM

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2018년 9월달 미국 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다. 지난 여름의 기간동안 거래량이 대폭 줄어든 결과들이 최근 언론에 보도가 되면서 남가주 주택 시장의 바이어와 셀러모두 주춤한 상황이 이어지고 있습니다. 8월부터 오렌지 카운티등에서의 중간 가격대의 세일이 조금씩 늘어나는 반등이 있었고 오래된 렌트 리스팅들이 7월중순부터 마켓에서 소화가 되었고 지역에 따라서는 렌트비가 내려간 곳도 있고 반대로 올라간 경우도 생겨나고 있습니다.

여러가지 이유가 있겠지만 일단 지난 여름의 세일의 결과가 언론을 통해서 공개 되기 시작 하면서 적지않은 수의 바이어들이 주택의 구입을 망설이고 결정을 보류하기 시작했고 최근의 거래량 감소가 실제 통계적으로 집계가 되고 대중에게 공개가 되기 시작 하면서 약간의 불안 심리가 시장에 확산이 되고 있습니다.
특히 셀러들의 경우 일부 선호도가 떨어졌던 지역들을 중심으로 시장에 매물이 많이 풀리고 소화가 안되었기 때문에 주택 재고량이 최근 수년간중 최고치를 경신하고 있는 상황 입니다.

주택 정보업체인 “메트로스터디”에 따르면, 최근 주로 고가를 중심으로한 신규 주택의 건설이 늘어나고 거래량이 감소 하면서 최근 6년간 신규주택 매물이 시장에서 가장 고점에 다다르고 있다고 밝혔습니다. 올해 2분기 LA, OC, 리버사이드, 샌버나디노 등 4개 카운티에 완성된 신규 주택은 3,336채로 지난해 2분기보다 19% 늘어난 통계치를 보여 주고 있습니다.

다만 이러한 신규주택의 고가 정책과 기존 주택 매물의 증가 추세로 기존 주택보다 가격이 높은 신규주택의 매매는 당분간 많이 어려울 것으로 전망이되고 있습니다.
이러한 상황이 지속이 얼마나 될지는 모르겠지만 아무래도 앞으로 수개월에서 금년내 또는 내년초까지 어떠한 기복이 없이 비슷한 추세가 이어질 가능성은 높다고 보고 있습니다.

시장의 이러한 추세를 반영하면서 로컬 렌트 시장의 수요는 오히려 늘어났고 은행의 모기지 이자율 또한 하락한 상황 입니다.

이러한 경향이 나타나는 이유는 일단 2007년도의 주택시장 대 폭락을 경험한 세대들이 가지고 있는 일종의 “학습효과” 때문으로 보여지고 있습니다. 물론 그시기 처럼 모기지 담보대출이 쉽게 가능했고 바이어들이 넘쳐나던 상황과는 현재의 상황이 상당히 차이가 나지만 주택 시장이 폭락하기 시작했던 원인 이었던 거래량 감소후 가격의 하락이라는 공통의 분모를 어떻게 해석 하여야 할지에 대한 각자의 위치에 따른 서로다른 해석들 때문에 시장의 불안감은 그어떤 때보다도 높다고 생각 합니다.
거래량이 줄어들고 매물이 많아졌다고 해서 셀러들이 무조건 들어오는 모든 오퍼들이 ACCEPT 되고 있는 상황도 아니고 오히려 리스팅을 취소하는 셀러들도 꽤 있습니다.
모든 일들이 그렇겠지만 특히 부동산 구입은 본인의 상황을 고려해서 가장 본인에게 맞는 선택을 본인의 책임으로 해야 하는 중요한 일이라고 생각이 됩니다.
저는 간단하게 상식선에서 최근의 부동산 시장 상황에 대한 제 생각을 간단하게 말씀 드리고자 합니다.

첫번째, 최근의 거래량 둔화 현상은 여러가지 이유가 있지만 일단은 젊은 세대들의 주택 보유에 대한 기존 세대와의 차이 때문이 원인이기도 합니다. 한국에서와 마찬 가지로 젊은 세대들의 경우 주택을 보유하고 이를 통해 부를 실현 하기 보다는 주택은 일종의 “공유”의 개념으로 최소한의 경비로 해결하고 다른 일에 더 돈을 사용하고 집중하는 성향을 보여주고 있습니다. 최근 15년정도에 미국 대학의 등록금은 최소 2-2.5배 이상 인상이 되었고 그에 따른 과다한 학자금 대출로 인한 부채의 증가 그리고 개개인의 인컴의 수준이 오른 주택의 가격을 감당하기에는 역부족인 상황들이 지속이 되고 있고 이에 따라서 결혼을 미루고 부모세대와 계속 거주하는 일들이 연속되고 있고 다운타운 지역과 같이 직장과 생활이 편리한 그들만의 지역으로 부대시설이 훌륭한 렌트를 선호하는 추세는 당분간은 주택 구입능력이 제한이 되고 주택 보유에 대해 다른 의견을 가진 젊은 세대들이 주택 구입의 중심에 서는 시기를 늦추게 되고 이로인해서 새로이 거래량을 늘린만한 바이어 층이 나타나지 않게되는 원인이 되고 있다고 생각 됩니다. 현재 주택을 구입 하려고 해도 부모세대가 다운페이를 보조해 주지 않는다면 거의 불가능한 지역들이 대도시 대부분의 지역에서 공통적으로 나타나고 있고 외곽이나 타주로의 이주또한 새로 다른 생활 패턴에 적응을 새로이 해야하는 문제등으로 인해서 쉽지 않기 때문에 당분간 주택 시장에서 젊은층의 바이어로의 등장은 힘들것으로 생각 됩니다.

두번째, 주택 시장의 앞으로의 전망은 앞으로의 렌트시장의 움직임과 거래량을 같이 지켜 보아야만 가능할것으로 보여 집니다. 이번 여름의 주택 시장의상황에서 특이한 점은 실 거래량은 감소 했지만 7월 중순정도 부터 렌트의 수요는 더욱 활발해진 경향에 있다고 봅니다.
이러한 경향의 주 원인은 바이어의 위치에서 테넌트의 위치를 선택하는 사람들이 늘었다는 해석도 가능하다고 생각 합니다. 그리고 특히 렌트의 시세가 각도시마다 중간 가격대의 매물이 더 인기가 있고 방의 숫자또한 특히 오렌지 카운티의 경우 의외로 방갯수 한개의 수요도 늘어나고 있는점은 렌트의 수요의 증대와 함께 주거비에 많은돈을 투자하지 않으려는 의식의 변화가 있다고 하는점에 주목을 해봐야 한다고 생각 합니다.
렌트의 수요가 꾸준히 지속이 되고 어느정도 가격이 하락하더라도 렌트시장이 현재와 같은 상황을 유지를 한다면 주택의가격이 한꺼번에 추락하는 경우는 나타나지 않을것으로 생각이 됩니다.

세번째, 앞으로의 주택시장의 전망시 과거와 같이 가격의 하락과 상승 그리고 투자 수익률 그리고 모기지 이자율의 추이만으로는 파악이 힘들것 으로 여겨 집니다.
과거에는 투자시 투자 수익률이 가장 결정에 영향을 미치는 요소 였다면 앞으로는 보다 “안정성”에 치중하는 투자가 필요 하다고 생각 합니다. 아무리 모기지 이자율이 하락 한다고 하여도 주택 구입을 독려 하기에는 주택 소유에 따른 제반 비용이 상승하는 현상황 에서는 그설득력이 떨어질 것이고 이에 따라서 당분간 주택 거래량의 증가는 요원할것 이며 바이어의 증가또한 쉽지 않을 전망 입니다 (앞으로 유틸리티 비용이 계속 상승이 될것으로 전망이 되고 경우에 따라서는 재산세가 local 정부에 의해서 상향 조정이 될가능성도 있고 여러가지 돈이 들어가는 새로운 code를 신설할 가능성도 있습니다). 지금 당장의 투자 수익률 보다는 미래의 수익률과 안정적인 income의 확보 그리고 무엇 보다도 나중에 되팔때 문제가 없는 매물을 보유하는 지혜가 필요하며 (예를 들어서 단일 테넌트를 두는 대형 상가등은 현재 까지는 모르지만 앞으로는 여러가지로 전망이 부정적 이기 때문에 구입을 보유 하시는게 좋다고 생각 합니다. 그외에 일단 비싼 가격으로 커머셜 건물을 구입 한다면 당장 높아지는 재산세 때문에 특히 공실이 있을 경우에 신규 계약에 불리할 가능성이 있습니다. 이유는 보통 retail 이나 기타 비지니스 들의 경우 NNN 조건시 재산세를 부담해야 하기 때문에 이부담이 특히 전주인이 건물을 오래 보유한경우 갑자기 가치가 조정이 되면서 부담되는 재산세가 큰폭으로 증가 가능하기 때문 입니다) 당장 렌트 수입은 차이가 나더라도 안정적으로 그리고 비교적 장기간 렌트가 가능한곳에 구입을 하시는 편이 (예. 주로 방이 세개 이상일 경우 가족 단위로 렌트가 가능 하기 때문에 장기의 테넌트를 구할 확률이 높기 때문) 앞으로 장기간 해당 부동산 보유시 유리 하다고 생각이 듭니다. 이는 거주용과 커머셜 부동산에 공통으로 적용이 될것으로보여 집니다.

아무래도 금년도의 상황을 몇달더 지속적으로 관찰해 보아야 겠지만 일단은 특별히 가격이 하락 한다고 해도 주택 거래량이 급격하게 늘어날 가능성은 없다고 생각이 됩니다. 그리고 실거주 목적의 바이어들의 경우 최근 거래들을 보면 적은 다운 이라도 확실히 융자만 나오는 조건 이라면 (가능하면 underwriter 의 approval을 오퍼에 첨부하는게 더 유리) 어느정도 유리하게 바이어가 줄어든 시장에서 주택의 구입이 가능할 것으로 생각이 됩니다. 그리고 앞으로 매매를 위해서 시장에 매물을 내놓으려고 계획 하는 셀러들이나 아니면 이미 시장에 매물을 내놓은 셀러들의 경우 매매 계획 자체를 취소하고 보류하는 경우들이 증가할 것으로 생각이 됩니다. 그럴경우에 매물이 시장에서 다시 줄어들 거나 최소한 구입 선호지의 경우 다시금 경쟁이 올라갈 가능성도 있습니다. 아무래도 현재 여름의시기에 거래량이 이정도 줄어 들었다면 겨울의 시기가 오고 비수기에 접어들었을 때까지 실 바이어들에게는 구입에 적당한 시기가 지속될 가능성도 있다고 개인적으로는 생각하고 있습니다.

여러가지는 제 개인적인 경험으로 의견을 전해 드렸습니다.다만 중요한 것은 앞으로 한국과 같이 주택의 소유에 대해서 젊은층과 기존 세대간의 이식의 차이가 고착이 된다면 주택의 가격 상승이나 수익률에 의한 투자 보다는 일단 장기 보유와 렌트 가능여부와 처분의 기간등이 앞으로 주택 소유 결정시 좀더 중요한 요소가 될수 있다고 생각이 됩니다. 결국 주택의 장기보유를 통한 궁긍적인 이익의 극대화가 가능해질수 있다고 생각이 됩니다.
주택의 소유 보다는 공유를 선호하는 젊은층의 의식이 고착 된다면 앞으로는오히려 이들을 상대로 하는 임대업을 구체적으로 계획 해 보시는것도 나쁘지 않은 생각이고 충분히 고려하실 만한 미래 투자의 출발점이 된다고 제안드려 봅니다.

***** 제가 9월 14일 저녁부터 28일 까지 해외 출장을 가게 됩니다. 혹시 문의가 있으신 분은 아래의 카카오톡 링크를 이용 하시거나 (카카오톡 아이디: kwakjason) 이메일 Kwak11@YAHOO.COM으로 문의 부탁 드립니다. *****




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