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 곽재혁의 부동산칼럼
 $$$ (방장컬럼) 2018년 5월의 남가주 부동산 소식 업데이트: 바이어와 테넌트들은 더욱더 까다로워진다$$ Hit: 112 
Name: 곽재혁 5/4/2018 9:54:43 AM

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2018년 5월의 남가주 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 해드립니다.
4월 한달간의 광풍(?)과 같은 부동산 시장이 다소 진정세를 보이고는 있습니다. 하지만 특히 실소유를 목적으로 하는 바이어들의 경우 모기지 이자율이 상승하고 있기 때문에 구입을 서두르는 경향이 나타나고 있고 역으로 주택의 구입을 당분간 단념하고 렌트를 구하려는 요구도 강하게 시장에 반영이 되고 있습니다.
완전히 서로 반대의 시장의 흐름이고 경향 이지만 일단 두시장다 공통적으로 1) 바이어나 테넌트 모두 주택의 선택시 자신들의 요구를 확실히 반영하는 주택을 선택하는 경향이 짖게 나타나고 있습니다. 가능한 업그레이드가 훌륭하고 (특히 부엌이나 마루 그리고 전반적인 구조적인 layout 이 자신들의 요구사항과 일치하는지의 여부) 쇼핑이나 프리웨이 연결성등이 우수한 조건 그리고 장기간 보유나 렌트를 염두에 두고 추가적인 조건을 만족가능한 주택(예. 학교에 다니는 복수의 자녀들이 있는경우 k-12 학군 전체가 전반적으로 우수한 지역에 구입이나 렌트를 고려) 을 선택하는 경우가 늘어나고 있고 2) 아무대로 선택할만한 매물이 많지 않기 때문에 구입의 경우에는 융자승인을 마치고 (가능하면 Pre Approval이 아닌 underwriter의 DU Approval letter) 다운페이를 포함한 거래시 필요한 자금의 증명을 준비하고 (보통 한달 이내의 bank statement를 사용) 그리고 크레딧 리포트등을 미리 준비해 놓은 상태 (크레딧 리포트의 최소 점수만 보여 주어도 셀러에게 바이어의 구매 능력을 보여줄수 있음)로 그리고 테넌트의 경우 application과 크레딧 리포트 그리고 인컴의 증명 (각종 페이스텁이나 자영업자의 경우 택스리턴등) 등의 준비를 마치고 쇼핑을 하시는 경우가 많아서 바로 결정이 가능한 상태에서 오퍼를 진행하는 경우가 성공의 확률이 높으며3) 온라인을 이용해서 (주로 redfin이나 Zillow등) 빠른 리스팅 정보를 얻어서 바로 리스팅 에이전트나 자신의 에이전트를 통해서 일을 진행하는 방식등이 공통적으로 나타나고 있습니다.
최근에는 마켓에 매물이 나올경우 보통 오픈 하우스시 까지 따로 showing을 하지 않고 최소 1주에서 10일 정도 가능한 바이어들의오퍼를 받은후 신중하게 카운터 하면서 최대한 셀러에 유리한 딜이 진행 되도록 하는 경우가 많으며 주택들을 셀러가 최대한 리모델링한후 평균 매매가 이상으로 계약을 진행하는 일종의 변형된 프리핑 경향이 나타나고 있습니다. 즉 마켓에서 주로 숏세일이나 경매 물건으로 진행되던 단기 보유후 되파는 기존의 프리핑 방식이 매물의 고갈로 말미암아 셀러와 직접적으로 접촉해서 서로 일종의 동업으로 이윤을 극대화 시키는 방향으로 변화하고 있는것으로 보입니다.
렌트시 에도 주택 소유주는 renter insurance를 의무적으로 들게 하고 특히 애완동물을 제한 하는식으로 그리고 추가적인 디파짓을 받는등의 방식으로 최대한 자신의 주택을 가능한 법적인 책임에서 주택 소유주를 보호하고 (예. 만일 손님이 왔다가 다쳤을경우 RENTER INSURANCE로 커버가 가능하도록 하거나 도둑이 들었을 때에도 커버가 가능하도록 하고 최근에는 특히 애완동물이 있을경우 RENTER INSURANCE에 추가적인 항목으로 보호 받도록 하는 방안등) 이사후 발생 가능한 수리비 등을 최대한 다운페이로 보존 하는식으로 주택 소유주에게 유리하게끔 더욱더 세부적인 준비를 하는 집소유주들이 늘어나고 있습니다.
아파트의 신축이 상대적으로 전국적으로 활발한 이유는 대규모 자본의 동원이 가능한 투자가들이 장기적인 임대가 가능한 수익성 아파트가 아직도 추후 1-2년은 매력적 이라고 보고 있기 때문 입니다. 그리고 이미 일부 몇몇 지역에서는 공급의 초과를 걱정하거나 임대 공실의 상승이 시작된 경우도 있지만 이러한 대형 투자 세력들의경우 손익을 산정하고 목표로 하는 방식이 일반 개인 투자가 들과는 다르므로 어쩌면 “그들만의 투자방식”으로 계산하면 아직도 여유가 있다고 판단하는 것으로 보여 집니다. 현재 투자가 가능한 지역들은 미국 전역에서 그 어느때 보다도 임대용 아파트의 건설이 상당히 활기를 띄고 있다고 보시면 됩니다.
남가주의 경우에는 아무래도 대도시권이 몰려있는 곳들은 외곽의 리버사이드나 샌버나디노와 같은 소위 INLAND 내륙에 비해서는 신축으로 인한 시장 공급이 거의 없는 지역이기 때문에 기존의 주택이나 콘도등을 중심으로 시장이 여전히 셀러스 마켓쪽으로 유지가될 전망 입니다.
여러가지 정보가 거의다 노출이 되어있는 상황에서 역으로 더욱더 확고한 생각을 가진 구매자들이 증가 하고 있기 때문에 부동산 시장의 안정세는 당분간 이어질것으로 개인적으로는 생각하고 있습니다. 그만큼 준비된 바이어들은 항상 충분히 시장에 존재 한다는 의미 입니다.
다만 임대용의 경우 여러번 말씀 드렸지만 아무래도 LA 지역의 경우 앞으로 지진대비 지진방지책의 실행으로 추가적인 비용을 오너가 감래해야 하는 경우가 늘고 여러가지 공익소송이 가능한 아파트 단지에 대한 access 시설의 의무화 가능성 그리고 최근 증가하고 있는 노숙자 문제에 대해서 관련 해결책으로 인한 주변 거주환경이 변할 가능성 그리고 렌트 control이 현재 존재하지 않는 오렌지 카운티 지역의 경우에도 렌트자 비중이 상대적으로 높은 Santa Ana나 일부 Orange, Anaheim 지역등에 정책적인 변화가 일어날 가능성 (특히 Santa Ana 지역의 경우 렌트 control 과 관련한 테넌트 보호 정책의 채택이 가능) 등을 염두에 두셔야 하며 특히 임대료가 어느정도 선에서는 안정이 될 가능성이 있고 특히 상업용 융자나 주택융자의 이자율이 증가할 경우 시장에 미칠수 있는 영향등에 대해서도 사전에 대비를 하셔야 할것으로 보여 집니다.
주택 융자시 이자율이 5%를 돌파할 경우 10% 다운페이시 들어가는 유지비가 최소 20% 상승이 가능할수 있다는 언론사의 보도가 있었습니다. 일단은 이자율이 상승을 한다고 했을 때에는 실바이어들의 경우 최소 여름의 시기 까지는 구입을 서두르는 경향이 나타날수 있으며 다운페이를 높여서 모기지 페이먼트 부담을 줄이는 방법을 택하는 바이어들이 증가할 것입니다.
일단은 주택의 구입을 포기 하거나 주택을 매매후 캘리포니아에서 타주로 이주하는 사람들이 늘어나는 추세는 당분간 이어질 전망 입니다. 현재 상태로는 유출인구가 유입 인구보다 약 1백만명이 많다는 보도가 있었습니다. 다만 다시 역으로 캘리포니아로 돌아오는 인구들도 있기 때문에 이주를 고려 하신다면 보다더 신중하게 사전준비를 하셔야 할것으로 보입니다.
참으로 판단이 어려운 시기 이고 큰 소위 말하는 대박의 찬스는 없을수 있지만 단순한 수익률이나 시세차익 등 기존의 목표보다는 증여나 기타 1031과 같은 세금의 유예등 다른 목표를 정하시고 부동산에 투자를 고려 하시는게 어떨까 생각해 봅니다.
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$719,000

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Jason Kwak, License# 01740269, Realtor®
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