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 곽재혁의 부동산칼럼
 $$$ (방장컬럼) 2018년 4월의 남가주 부동산 소식: 1-2주만에 확바뀐 남가주 주택시장 원인은? Hit: 164 
Name: 곽재혁 4/5/2018 2:59:19 PM

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2018년 4월의 미국 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드리겠습니다

지난 1-2주간 상당히 중요한 변화가 주택시장에 있었습니다. 주택 시장에 매매가 활발해 지고 있습니다. 특별히 오렌지 카운티를 예를 들어서 본다면 방두개에 화장실 두개정도에 싸이즈가 800-1000sf 정도 하던 콘도 매물의 경우 과거의 $380,000-400,000조금 못되게 거래가 되던것이 현재는 여름 전까지 $400,000-420,000정도 까지 가격이 오를것으로 전망이 되고 있습니다.

현재 이가격대의 경우 투자자와 실거주자들의 오퍼가 경쟁이 있는곳은 10-25개 정도까지 오퍼가 되고 있고 현금오퍼의 경우에도 어떤 경우는 카운터 오퍼조차도 나오고 있고 어떤 경우는 $5000-10,000 그리고 심한경우 $20,000까지 오퍼를 높여서 에스크로가 오픈이 되는 경우도 적지 않습니다.

그리고 또한 일부 오퍼의 경우 중간에 캔슬이 되거나 에스크로중 취소가 되는 경우도 있습니다. 아마도 이런 경우는 다른 이유들도 있지만 다른 좋은 매물이 나오면 고의로 취소하는 경우도 적지 않은것으로 보여지고 이에 따라서 리스팅 에이전트들이 진짜 바이어인지의 여부를 가려내려는 (?) 경우도 적지 않은 상황입니다.

그리고 주택의 경우에도 아주 비싼 경우 (대략 $1 million 대나 그이상) 를 제외 하고는 $700,000-800,000정도의 매물도 그지역의 평균 매매가보다 낮게 리스팅 되거나 평균 가격정도로 리스팅 되는 경우에는 복수 오퍼로 거래가 진행이되고 있고 이런경우 중도 취소의 확률이 상대적으로 낮은것으로 느끼고 있습니다.

이러한 상황은 외곽의 경우에도 비슷한것 같습니다. 최근 1-2주 사이에 에스크로가 오픈이 되는 경우가 증가하고 있고 어느정도 평균 매매가격 정도에 업그레이드들이 훌륭한 경우 (팔려는 업그레이드 보다 살면서 하신 업그레이등의 경우 더 값어치를 인정받음) 매매가 조금더 활발한 것으로 보여 집니다.

이렇게 시장의 흐름이 1-2주 사이에 바뀐 원인들은 여러가지로 생각이 됩니다.

첫번째는, 택스 시즌의 거의 종료가 되면서 셀러들의 매물도 늘어나고 있고 바이어 들의 경우에도 본격적으로 쇼핑에 나서면서 이루어지는 현상으로 보여 집니다. 보통 1월 중순 이후 주택을 구입하실 경우 대부분의 렌더들에서 새로운 택스 리턴 (2017년도)을 융자시 요구하기 때문에 보통 택스 보고가 시작이 되는 1월말에서 2월초후 대략 한달정도의 기간후 부터 주택 시장이 움직이기 시작 합니다. 금년에도 이러한 계산하 에서 본다면 이러한 최근의 트랜드가 반영이 된다고 하겠습니다.

두번째는, 이자율이 상승 하면서 금년도 또는 금년도가 지나가는 시점에서는 이자율이 대략 5%를 상외할 전망이 나오고 있기 때문에 서둘러서 주택 구입을 하려는 수요가 늘어나는 원인이 되는것 같습니다.

세번째는, 지역별로 차이는 있지만 대부분의 지역에서 렌트비가 보합세를 넘어서 약간
씩 상승하고 있기 때문에 바이어들이 주택 구입을 서두르고 있으며

네번째는, 최근에 기술주를 중심으로 해서 하락한 증권 시장의 영향으로 더나은 수익률을 위해서 그리고 좀더 안정된 투자를 위해서 주식 시장에서 자금이 어느정도는 이동을 하는것으로 보이며 손해를 보고있는 개인 은퇴 구좌에서도 자금이 주택 시장으로 흘러 들어오는 것으로 추측이 됩니다. 401K등을 이용해서 주택을 구입 하시려는 분들은 첫주택 구입시를 제외 하고는 대부분이 일정 패널티를 내셔야 하거나 추후 택스 보고시 추가적인 인컴으로 계산될수 있는 가능성에 대비해서 자신이 가지고 계시는 투자 자금을 운영하는 주체나 운영사 그리고 본인의 회계사와 상담을 확실히 하시고 자금 인출을 고려 하시라고 말씀 드리고 싶습니다.

다섯째는, 중국이외의 다른 나라들에서의 남가주 부동산 시장에 대한 투자가 증가하고 있다는 점입니다. 이번에 제가 베트남에 출장을 갔을때 현지의 부동산 전문가나 각종 예비 투자자들이나 은행권 분들과 상담을 해본결과 의외로 베트남의 상류층들이 본인들의 자산을 처분해서 미국 남가주 오렌지 카운티나 기타 택사스나 조지아 쪽으로 부동산 투자를 하고 있거나 계획중인 분들의 캐이스를 적지않게 보았습니다.

이런 결과는 어찌보면 좀더 안정적인 조건에서 부동산을 통한 장기투자와 자녀들의 상속이나 증여 가능성을 염두에 두고 투자를 진행 하는것으로 현상황이 파악이 되었고 또한 어렵지 않게 캘리포니아나 기타 타주의 중요 지역의 이름이나 실제 정확한 도시명과 함께 투자를 위한 시세나 렌트 인컴 까지도 물어보는 경우도 자주 목격 하였습니다.

그리고 그외에 태국이나 타이완 에서의 투자도 계속 진행이 되고 있는것으로 보여지고 있습니다. 이러한 경우 대부분이 미국내의 자국 에이전트를 통해서 진행이 되기 때문에 정확한 통계는 개인 이름을 제외한 회사 형태의 투자등일경우 알기가 힘들지만 계속 증가하고 있는 추세 인것만은 확실하며 특히 개인들의 투자가 늘어나고 있는점은 주목해 볼만한 현실이라고 생각이 됩니다. 개인들의 투자가 늘어나고 있다면 아무래도 좀더 장기적인 안목에서 투자를 하는것 이기 때문에 추후 부동산 시장의 판도에 영향을 확실히 미칠수 있기 때문 입니다.

여러가지 새로운 상황이나 뉴스가 현재 부동산 시장에 계속 업데이트 되고 있습니다.
일단 아마존에서 모기지 사업을 시작하겠다고 2-3주전에 발표를 했습니다. 각주의 여러가지 법적인 문제들 그리고 시장에서 적응하는 기간들까지 일단은 시작 한다면 최소 수년간의 진통과 적응기를 거치겠지만 상당한 모기지 시장에 파장을 예고하고 있습니다.

물론 아마존과 페이스북등의 여러 온라인 관련 회사들이 각종 스캔들로 인해서 당분간은 위축이 되겠지만 결국은 모기지 시장도 온라인으로 많은 소비자를 빼앗아갈 전망 입니다. 지난해 말정도에 이미 사람을 직접 만나지 않고 온라인으로만 융자를 신청하고 최종 론닥 까지 이싸인으로 끝을마친 예가 나왔기 때문에 결국은 여러가지 특히 온라인 보안절차등만 강화를 한다면 별다른 문제점 없이 시장에 안착을 할전망 입니다. 물론 여러가지 다른 진입장벽이 있을수도 있습니다.

불과 수주전에 가상화폐의 주 기술인 블락체인 기술을 이용해서 최초의 부동산 거래가 종료가 되었습니다. 이를 원활하게 하기 위해서는 기술적인 진보와 더불어 현실적으로 주정부의 법률적인 조정등의 여러가지 난관이 있지만 특히 제 개인적인 생각으로는 대형 상업용 부동산 거래등에서는 상당히 유용한 툴이 될수 있다고 생각이 들고 국제적인 부동산 거래 또한 활발해질 가능성이 있습니다.

이미 듀바이에서는 수년전에 특정 콘도 프로젝트의 거래에 가상화폐인 비트코인 결제가 가능해 졌고 여러가지 기존의 틀을 깨는 거래의 방식이 등장하고있으며 zillow를 위시해서 주로 리스팅 정보를 포함한 각종 부동산 정보를 제공해 주던 사이트를 중심으로 부동산 매매를 저렴한 커미션을 포함한 비용으로 가능케 하는 온라인을 지향하는 새로운 사업 방식이 조만간 시도될 전망 입니다.
이러한 위의 열거한 사항들이 현실이 된다면 결국 기존의 부동산 시장의 판도는 뒤집힐 것이며 더많은 부동산 들이 국가간의 경계를 넘어서 활발하게 거래가될 날도 가까워진 것으로 보여 집니다. 물론 제 개인적인 생각 입니다.

사업체 시장의 경우 주택 시장과는 다르게 인건비의 상승과 관련 비용 특히 보험 프리미엄등의 상승 그리고 높아진 리스등으로 인해 셋업비의 상승과 전반적인 운영비의 상승으로 신규 창업 시장이 상당히 위축될 가능성이 있습니다.
어떤 경우에는 종업원으로 일하는것이 사업체 오너보다 더많은 수입이 가능하다는 (?) 소리가 성립이 되는 경우도 나타나고 있습니다.

오래되고 기존의 연고 중심의 단골 위주의 사업체가 오랜 성공을 거두 었다면 업종별로 다르겠지만 이제는 언제든지 단골들은 다른 선택을 할수 있기 때문에 기존의 방식이나 사업 영역에서 과감히 탈피를 해서 새로운 방식으로 임하지 않는다면 점점더 자영업은 쇠퇴 할수밖에 없을것 같습니다.

또한 기존의 베이비 부머 세대가 은퇴를 하게 되면서 상업용 부동산 소유권도 보다 젊은 세대들로 바뀌어 가면서 이들이 새로운 에이전트나 전문인과 일하는 경향또한 늘고 있기 때문에 새로운 관리 방식을 도입해서 기존의 테넌트들이 적응하기어렵거나 새로이 창업을 해서 장소를 구할때 약간의 어려움이 있을수도 있을것 같습니다. 아무래도 기성 세대 보다는 신세대의 경우 새로운 트렌드에 맞추어서 최대한의 이득을 창출 하려는 경향이 두두러질 것이기 때문 입니다.

여러가지로 쉽지 않은 상황들 이지만 일단은 주택 시장의 경우 현재의 상태를 당분간 여름 까지는 유지할 것으로 보여 집니다. 중요한 것은 신규 아파트 건설이 집중이 되고 있는 LA 한인타운이나 다운타운을 제외하면 그다지 신축을 할만한 공간이 없는곳들의 경우 특히 이경우에 해당이 되어지는 오렌지 카운티나 LA 카운티 등의 임대가 가능한 주택들의 경우에는 렌트비가 유지가 되는이상 별다르게 주택의 가격에 악영향을 끼칠 요소가 당분간은 없다고 개인적으로 생각이 됩니다.

왜냐하면 이지역들은 수요가 공급보다 워낙 높기 때문에 그리고 새로운 공급이 이루어질 가능성이 상대적으로 적기 때문에 앞으로 시세 차익 보다는 임대가 원활히 그리고 안정적으로 이루어질수 있는 매물 중심으로 구입을 고려 하시는게 좋을것 같습니다.



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