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 곽재혁의 부동산칼럼
 ***(방장컬럼) 2018년 2월의 미국 남가주 부동산 소식: 새로운 수요층이 몰려올 것인가?$$ Hit: 282 
Name: 곽재혁 2/6/2018 4:52:47 PM

안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2018년 2월의 캘리포니아 남가주 부동산 소식을 전해 드리겠습니다. 새해가 시작이 되고 두번째 달을 지나면서 지난 1월의 부동산 매매시장의 상황을 알수가 있었습니다.

지난달은 2018년의 첫달이므로 일단 거래량이 늘어나거나 가격에 큰 변동은 없는 폭이 었지만 대략적으로 본다면 1) 오래된 리스팅들이 팔리기 시작했다는점 2) 중간가격대 또한 그이하의 저가 콘도 매물들에 대한 매매가 활발해 지고 매매시점이 빨라지고 있다는점 3) 한국등 해외에서의 투자 문의가 약간은 주춤해 졌지만 금년도에 미국으로의 부동산 투자를 원하는 실수요자들은 증가 할수 있다는점 4) 단기적인 시세 차익 보다는 안정성에 투자의 포인트를 맞추고 있다는점 등을 들수가 있습니다.

작년 늦가을 부터 매매가 부진해 지면서 (세재계혁과 더불어 실소유를 목적으로 하는 바이어들의 관망세의 확산) 매물의 시장 대기 시간이 다른해 보다는 상대적으로 길어졌지만 금년도에 들어서면서 부터 오래된 매물들에도 추가적인 문의와 더불어 구체적인 오퍼들이 오가기 시작하고 에스크로에 들어가는 매물이 늘어나고 있지만 상대적으로 여러가지 이유로 인해서 캔슬이 되는 딜도 적지않은 편입니다.

한국의 경우 비트코인을 위시한 가상화폐 투자 열풍과 다가구 소유자의 주택 처분시의 중과세 방침으로 인해 매물의 부족으로 인해 강남권 아파트의 시세폭등등으로 인해서 미국으로의 일반인들의 투자 문의등이 약간은 주춤한 상황을 보이고 있습니다.
한국 정부의 부동산 다주택 소유주에 대한 중과세 방침으로 인해서 시장에 공급이 되는 물량이 부족해 지면서 가격이 치솟고 있고 지방들의 경우에는 실거래 가격이 하락이 되는 부작용이 나타나고 있으며 베트남의 부자들도 한국의 강남에 안정성을 이유로 복수의 매물에 투자를 하고 있는것으로 확인이 되고 있고 미주 지역에서도 한국의 강남아파트에 투자가 이루어 지고 있다고 확인이 되고 있습니다.

아무래도 한국에서 미국으로의 실제 투자로 이어지는 경우는 약간은 주춤할것으로 보여집니다. 왜냐하면 한국에서의 투자의 수익률이 상대적으로 높기 때문 입니다. 다만 북핵등의 변수로 인해서 미국의 부동산 투자에 대한 관심과 이민과 연계된 투자가 많이 이루어질 전망 입니다.

비트코인을 위시한 가상 화폐 시장의경우 제 개인적인 생각으로는 제도권에 진입을 하기는 당분간은 다소 힘들 전망 입니다. 그리고 세계 경제를 이끌어 가는 미국과 중국 그리고 일본등에서 이미 제도권내에서 통제가 힘든 가상화폐에 대한 거부감과 더불어 거래를 막으면서 서서히 투자에 대한 관심은 줄어들 전망 입니다. 다만 가상화폐의 개념과 앞으로의 미래를 놓고 본다면 꾸준히 지켜 보면서 앞으로의 투자 방향을 살펴보는 안목은 갖추어 가는편이 좋을것 같습니다.

미국의 경우 전반적으로 대도시 권에서의 지나치게 높은 렌트 시세 때문에 여러가지 특히 렌트 control을 확대하려는 시도와 더불어 새로운 세입자 보호 정책을 활발히 하고 또한 저소득층을 위한 임대 주택 건설과 장기 임대책 그리고 주택 구입을 위한 여러가지 보조 정책등에 집중하는 한해가 될전망 입니다. 다만, 앞으로의 정부 정책은 아무래도 구입 보다는 임대를 쉽게 하거나 일정 보조금을 지급 함으로써 최대한의 효과를 보게 하려는 정책에 좀더 집중할 가능성이 큽니다.

세제 개혁이 30년만에 이루어 졌지만 실제로 부동산 투자를 통한 일종의 임대업 상황은 법인세 인하등으로 좋아 졌다고 판단이 되며 현재 주택 시장의 매물의 공급이 늘어날수 없는 상황하에서 (예. 적지않은 주택들을 투자 회사에서 보유하고 있고 이는 장기간 임대를 통한 수익 창출에만 활용될 전망) 결국은 구입 후 임대를 해주는 방향으로 주택 시장의 투자 방향이 정해질 한해가 될것 같습니다.

여러채의 복수의 주택을 소유하고 임대를 하고 이를 택스 보고에 반영 한다면 후일 추가로 다른 투자를 위해 매매시에도 차액에 대한 1031 exchange를 활용해서 세금 유예 혜택 (defaulted tax) 을 이용한 더큰 규모의 투자가 가능해질것 이고 융자시에도 인컴이 있기 때문에 용이한 점이 많습니다. 그리고 시장에서 렌트 시세의 하락이 없다면 당분간 부동산 시세의 하락은 없다라고 제 개인적으로는 생각하고 있습니다.
앞으로의 금년도 상황은 아무래도 모기지 이자율의 상승과 더불어 실거주 목적의 바이어들의 주택 구입은 아무래도 줄어들수 있겠지만 전체적으로 거래량은 보합세에 머물면서 가격은 상승하는 상황이 이루어질 것입니다.

그리고 금년도의 한달정도의 상황을 놓고 본다면, 중간 가격대나 그이하의 방두개나 한개 까지도 투자자들의 구입이 꾸준할 전망입니다. 꾸준하다는 의미는 여전히 투자의 가능성이 크다고 여겨 지며 이에 외국에서의 투자가 가세 한다면 다른건 몰라도 부동산 시세가 급속히 하락 하는일은 없을것으로 보여 집니다.

다만 각지역의 고가의 주택들의 경우에는 매매가 상당히 둔화 되고 더 까다롭게 매물을 고르는 바이어들이 늘어날 것이며 분양시에도 아주 고가일 경우 상당한 시일이 걸릴 가능성이 있습니다. 이번에 홍콩 출장길에 여러 중국인 투자사들과 접촉을 해본결과 실수요자 들 중심과 이민과 연계한 중국 본토에서의 투자 수요가 상당하다는 점을 느낄수 있었습니다.

여러가지 경우도 있지만 여전히 캘리포니아의 부동산 시장에 대한 매력은 살아 있으며 아직 까지 이민과 결합되어 장기적인 보유 수요로 인한 새로운 “수요층”이 나타나는 해가 되지 않을까 생각해 봅니다.

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