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 곽재혁의 부동산칼럼
 ***(방장컬럼) 2017년 11월의 남가주 부동산 시장 소식 업데이트: 내년도 부동산 시장 투자를 위한 제언 II Hit: 580 
Name: 곽재혁 11/1/2017 2:58:40 PM


안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2017년 11월의 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드립니다. 이제 2017년의 마지막 달이 가까워 오면서 주택 시장에서 주택 거래량 뿐만 아니라 시장의 분위기도 많이 차분해진 느낌이 듭니다. 일단은 내년으로 모든 부동산 거래의 결정을 미루는 분들이 대부분 인것같고 여전히 마켓에서 좋은 매물 그리고 조건에 맞는 매물을 찾아 보시려는 바이어들의 움직임 그리고 매매의 결정을 미루시는 셀러들 그리고 내년 시장의 전망에 대한 각종 여러분야의 전문인들의 다양한 의견들이 쏟아져 나오고 있습니다.


금년도의 경우 특히 셀러들중 큰 부분을 차지하는 베이비부머 세대중 은퇴를 여전히 미루시고 계속 일을 하시는 경우와 은퇴와 더불어 새로이 이주할 은퇴 지역의 선정을 고민 하시는분들로 인해서 시장에 공급이 되는 Resale 매물의 공급이 줄어든 면이 강했고 더불어 새로이 주택 구입을 시작 해야만 하는 젊은층들의 경우 부모세대와 같이 거주를 하면서 독립을 늦추고 있고 (많이 오른 렌트비 부담으로 인해서) 실제적으로 과도한 경쟁으로 말미암아 그리고 아직 직장에서 entry level에 있는등 인컴이 제한된 경우 다운페이등의 조달문제 그리고 과도한 학비 융자부채로 인해서 융자의 진행시 어려움을 겪는 경우들이 적지않습니다.


이런경우 아직 결혼을 하지 않았거나 막 결혼한 부부들도 자신들의 직장이 가까운곳을 중심으로 주로 렌트로 거주를 정하고 있으며 도시별로 차이는 있지만 대부분 자신들의 직장에서 30분에서 1시간 거리에 대개 거주지를 결정하는 패턴을 보이고 있고 이런 선택을 하는 이들의 비율이 50% 정도가 되고 있습니다.


부모에게 다운페이를 받아서 주택을 구입하는 경우도 늘고있고 사실상 주택 소유에 대한 생각이 부모세대와 다른 이들이 과연 어떠한 패턴으로 구매를 결정하고 움직일지 아직은 여러가지 의견들이 다양하게 존재하고 있습니다. 다만 현재 까지는 자신들의 주거지 선택시 직장과의 거리가 가장 중요한 우선순위의 요소를 차지하고 있고 지난 몇년간 이러한 패턴과 수요에 맞추어서 주로 다운타운 지역등에 대규모 투자 회사들이 주거용 아파트와 콘도를 집중적으로 건설했고 이곳에 고급스러운 업그레이드등을 통해서 렌트비를 높게 책정하는 방식으로 해서 최대의 이윤을 추구해온 패턴을 보여 왔습니다.


다만 내년도 까지 LA 다운타운의 경우 임대가 가능한 아파트나 콘도 매물들이 대략 7,000세대 공급이 된다면 지금도 높아지고 있는 공실률이 더욱더 높게 될 가능성이 있습니다.

지난번에도 언급을 드렸듯이 내년초 나 중순 까지도 Resale시장은 비슷한 추세를 보일겁니다. Resale시장은 일반적으로 매매가 되는 기존 주택 시장을 가리킵니다. 그리고 신축 주택 시장의 경우 resale 시장의 매물이 상대적으로 적어 지면서 바이어들이 몰릴것으로 예상이 되고 있지만 대부분의 신규 주택의 건설이 가능한 곳들이주로 외곽인 인랜드 지역 (Inland empire라고도 통칭하고 Riverside와 San Bernardino 지역을 통칭함) 에 몰려있고 상대적으로 신축이 적은 LA나 오렌지 카운티의 경우 고가의 매물만 시장에 공급이 될것으로 예상이 됩니다.


최근 몇달간 특히 중국인 밀집 지역들의 신규 주택 건설및 분양 매물들은 중국인 개인들이 거의 대부분을 매입하고 있고 대부분이 현금으로 거래가 이루어 지고 있습니다. 그리고 또한 사업체 시장에서 중국인들의 거래가 점차 증가 추세를 유지할 전망입니다.

중국에서 실바이어들을 포함한 추가 투자자들이 미국으로 다시금 투자를 할수있는 상황들이 현재의 중국의 시진핑 체제가 안정이 되면서 그가능성이 커지고 있습니다.


이미 상업용 부동산 시장도 어느정도 거래는 소강 상태 이지만 중국 본토에서의 문의는 확실히 증가추세 입니다.

이들이 다시한번 경쟁자로 부상할 가능성이 있습니다.

사업체 부동산 시장의 경우 신규창업과 더불어 기존 사업체 인수도 거래가 이루어지고 있지만 여러가지 규제 조치와 더불어 리스 계약시 높은 렌트비로 인해서 계약이 중간에 캔슬이 되는 경우도 늘고 있습니다.

사업체 인수시 가장 중요한점은 바로 정확한 매상의 확인을 위한 절차 입니다. 상식선에서 말씀을 드리자면, 각종 셀러가 제공하는 book(장부)와 매상의 record 그리고 POS system 확인 그리고 재고의 파악등과 더불어서 최근에는 실제 인컴 확인을 하는데 가장 많이 활용을 하고있는 profit and loss statement와 balance sheet 그리고 income statement 등에서 택스 보고시 포함시킨 여러가지 expense 항목중에서 여러가지 비용 처리 항목들을 잘확인해 보시는게 중요 하다고 생각 됩니다.


은행들에서 비지니스 융자를 심사시 에도 이러한 항목들의 공제 사항등을 체크해서 소위 말하는 recast된 자료를 중요시 합니다. 이러한 recast에 해당하는 항목들은 주로 사업주의 월급부분 (세제 혜택을 위해서 월급을 받으면서 비용처리)이나 그외의 사업주의 혜택부분들 (perks) 그리고 종업원이나 가족들의 보험항목 , 감가상각 (depreciation)이나 amortization 항목들, 배우자의 월급부분 항목등이 이에 해당이 됩니다. 이러한 과대로 계산이되고 반영이된 항목들을 공제해 보아야만 보다 정확한 cash flow를 아실수 있습니다. 해당 분에 대해서는 반드시 cpa나 세무사의 확인을 거치시기를 권해 드립니다.


현재는 시장에 실바이어와 투자가들이 많이 몰려 있고 아직 까지 flipping등 단기 투자자들도 있지만 내년도에는 실바이어들이 많이 구입을 다시금 시도할 가능성이 있습니다. 2013년에 최고조를 이루었던 외국인 투자가 현재 까지 줄어들었지만 가장큰 외국인 투자가 그룹인 중국인들의 가세가 이루어 진다면 시장은 매물 부족으로 인한 구입의 어려움에 다시금 노출이 되는 한해가 될수 있다고 봅니다.


한국에서의 미국 시장에 대한 신규 진출시에 기존의 분야 외에도 각종 프랜차이즈 업종의 진출도 늘고 있습니다. 이와 더불어 다양한 포트폴리오에 기초한 주택을 포함한 투자를 계획 하시는 문의도 늘고 있습니다.


최근에 아마존이라는 온라인 상거래 업체로 인해서 대략 금년에만 8,000-10,000여개의 소매 retail 업체가 문을 닫는다는 기사를 본기억이 있습니다.


내년도에도 산업 구조상의 개편등으로 인해서 여러가지 힘겨울수 있지만 반드시 이러한 온라인 중심의 전반적인 구조개편이 어려움만 주리라고는 생각이 되지 않습니다. 이럴때 일수록 좀더 알아보고 남보다 앞서가면서 시장을 개척하는 노력이 중요 하다고 봅니다.

일례로 , Zara와 같이 유행의 주기를 줄여서 관련 의류들을 공급하는 업체는 성업을 하고 있음을 봍때 정확한 시장의 상황에 대한 판단과 대처가 어느때 보다도 중요한것 같습니다.

모두다 성공적으로 한해 마무리 하시고 성공하는 투자 계획 세우시는 여러분 되시기를 바랍니다.



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