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 곽재혁의 부동산칼럼
 ***(방장컬럼) 2017년 10월의 미국 남가주 부동산 소식 업데이트: 내년 부동산 투자를 위한 몇가지 제언 Hit: 703 
Name: 곽재혁 10/9/2017 6:28:04 PM
안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2017년 10월의 캘리포니아 남가주 부동산 소식을 업데이트 해드립니다.


일년중 가장 거래가 가장 활발하게 이루어지는 여름의 시기가 이번에는 별다른 인상적인 결과를 보여주지 못한채 지나간 느낌이 듭니다. 크게 거래량이 증가 하지도 않았고 마켓에 매물은 여전히 부족하며 그다지 크게 바이어나 셀러 양측다 거래에 적극적으로 나서지도 않는 상황이 연출이 되었고 그동안 마켓에 서 주목받지 못하거나 매매에 어려움을 겪던 지역들의 매물이 비교적 많이 시장에 나왔지만 그다지 거래가 활발하게 진행되지 못했고 이러한 매물들의 경우 마켓에서의 리스팅 기간이 길어 지면서 결국 리스팅 가격이 하락하는 경우들이 적지않게 나타났습니다.


일반적으로 렌트용 투자용 주택이나 실거주 주택의 경우 수요자들이 아무래도 더욱더 까다롭게 그기준을 설정하는 편이며 특히 1) 지나치게 낡거나 2) 화장실이 샤워기 포함해서 최소 두개가 안되는 경우 3) 내부 업그레이드에 돈이 많이 소모가 되는경우 4) 콘도의 경우 HOA가 너무 비싸거나 게이트나 수영장등 부대시설이 없는 경우 5) 위치상 프리웨이에 너무 가깝거나 주차가 불편한곳 그리고 주변에 아파트가 많은등 여러가지 위치적인 결함을 기진경우 6) 가격이 지나치게 높게 형성이 된 경우등에는 매매에 어려움을 보여주고 있고 특히 단기간 보유후 판매를 하는 flipping 주택들의 경우 위치가 좋은 경우 그리고 여러가지 업그레이드등이 좋은 경우에는 괜찮지만 지나치게 높은 가격으로 매매를 시도하는 경우다 대부분 이어서 이런 매물의 경우 오퍼를 넣기전에 반드시 감정가를 체크해 보시는등 원활한 매매과정이 이루어질수 있는지 렌더와 체크를 해보셔야 합니다. 특히 콘도나 하우스 공히 주변에 최근에 매매된 매물의 수가 적은 경우에는 더욱더 최초의 가격 책정등에 주의를 하셔야만 합니다.


콘도의 경우 공동 세탁장을 사용 하거나 파킹이 어려운 경우 그리고 HOA 가 높은 경우에 특히 매매가 힘든 편이며 반대로 이러한 주택을 소유한 셀러들의 경우 매매를 서두르시는게 좋다는 생각도 해봅니다.

일부 콘도의 경우 공동 세탁장이 설치된 경우 콘도 내부에 따로이 세탁기와 건조기를 설치 하거나 특히 샤워기가 부족한 경우 여유 공간에 추가로 샤워기를 설치 하시는 경우들이 최근에 많이 눈에 띄고 있습니다. 이런경우 HOA와 관련시에 이러한 업그레이드 관련으로 퍼밋이 필요한지 알아 보시기 바랍니다. 경우에 따라서는 HOA에서 또는 관련시의 부서에서 퍼밋이 필요 하다거나 아니면 자체에 대해서 허가가 없을경우 문제가 발생될 소지가 추후에 있기 때문 입니다.


이외에도 콘도 단지의 외부 페인트 칠이나 지붕손질 등으로 외관적으로 업그레이드 하는 단지들이 최근에 많이 늘어나서 이러한 일들이 주택 밸류의 향상에도 많은 도움이 되고 있습니다.


아무래도 10월에 들어서면 11월의 thanksgiving 부터 크리스마스 연말의 연휴로 이어지면서 딜들이 슬로우 되고 한해의 부동산 시장은 거의 마감이 되어가는 분위기가 형성이 됩니다. 보통 이시기에는 셀러들도 추가로 매물을 마켓에 내놓지 않는 경향이기 때문에 주택 매매를 고려하실 경우에는 이시기에 인내력을 가지고 매물을 기다려 보시는 지혜가 필요로 합니다. 몇몇 언제나 바이어들의 경합이 치열한 일부 지역을 제외 하면 대부분이 11월 중순이나 말 정도에 금년도 주택 시장이 마감이 된다고 보시면 됩니다. 그리고 역으로 바이어들의 경쟁도 줄어 들어서 오히려 년말에 좋은 매물을 가격을 포함한 여러가지 조건면에서 유리하게 구매를 하시는 경우도 적지 않다는점을 기억해 두시기 바랍니다.


사업체 시장의 경우 지난 1-2년간 집중적으로 사업체 매매가 활발한편 이었습니다. 특히 과거의 경기 침체의 위기 상황때 보다는 프리미엄을 페이하고 사고 파는 형태의 정상적인 비지니스 거래가 주를 이루었다고 보여 집니다 (과거 4-5년 전까지만 해도 빈가계를 프리미엄 없이 렌트만 받고 인수하는 경우도 꽤 있었지만 더이상은 이러한 행운은 없다고 보시는게 맞는것 같습니다).

다만 아직까지도 실물에서 체감하는 경기가 좋지 않기 때문에 과거보다 오른 사업체 매매 프리미엄과 여전히 높은편인 리스 때문에 실제로 벌어 들일수 있는 인컴은 과거에 비해서 더 한정적이 될수밖에 없는 상황으로 보여 집니다.


각종 프랜차이즈를 포함한 미국 중소기업청 주체 (이하 SBA) 세미나나 expo 그리고 그외에 여러가지로 특히 소액 투자나 창업등의 정보를 얻으실수 있는 기회가 금년에는 더욱더 다양하게 제공이 되었습니다. 이외에 일반적인 미국내의 사업체 시장에 대한 정보외에도 여러가지 한국어로 제공이 되는 다양한 정보들을 되도록 많이 접하실수록 여러가지로 도움이 된다고 생각이 듭니다. 주류 사회에서 주최하는 여러곳의 세미나등에 가보면 유독 한국분들의 참여가 저조하고 이외에도 각종 사업체별 협회에 참가가 미흡하다고 느껴졌습니다. 이런곳에 다양하게 참석을 하셔서 특히 1) 미국 사업체 윤영의 절차가 각종 법률과 지원 서비스에 대한 정보를 익히시고 2) 특히 소액 자금의 유통에 관한 지역별 비영리 단체를 포함한 여러 소스들에 대한 정보 3) 가장 중요한 사업체 운영에 필요한 여러 소스들과의 네트워킹이 중요 하기 때문에 이에대한 다양한 정보를 체득 하시는 기회로 삼으셨으면 합니다.


무엇 보다도 미국 에서는 결국 본인이 모든 사업체의 거래나 운영 그리고 각종 부동산 소유시 필요한 모든것을 수행할 책임과 의무가 존재 하지만 어느곳에서 실질적인 도움을 받을실수 있는지에 대한 실제적인 분야별 전문가 집단과의 상호유대및 네트워킹이 무엇 보다도 중요 하다고 봅니다. 한곳에서 모든 서비스를 기대 하시는 것도 편리는 하겠지만 분야별로 최소 1-2팀 이상의 전문가 집단과 관계를 유지 하시는게 가장 중요한 성공의 키라고 생각이 듭니다.


이점 명심 하셔야만 할것 같습니다.

상업용 부동산 시장의 경우 지난달에 말씀 드렸듯이 $ 10 million 미만의 거래의 경우에는 대도시 지역의 경우 경쟁이 치열하고 상대적으로 인컴이 상당히 예상보다 적은 편입니다. 이러한 추세는 당분간 이어질 전망입니다. 이러한 추세가 이어지는 가장 중요한 이유는 바로 1031 exchange 를 통해서 기존의 상업용 매물 매매후에 택스를 유예 시키는 수요가 여전히 시장에서 큰수요를 차지하고 있기 때문 입니다.

이러한 추세가 지속이 된다면 $5 million 이하의 매물을 생각 하시는 경우 투자 대상을 기존의 상업용 매물에서 주택 시장 매물로 체인지 하시는경우도 고려를 하시는등 어느정도의 정확한 현시장의 상황에 대한 이해가 필요하다고 생각 합니다.


과거에도 여러번 언급 드렸듯이 LA 한인타운이나 다운타운과 같이 지나치게 아파트나 콘도의 건설이 집중이 되어 있는 곳들의 경우에는 대규모 투자를 하는 거대 투자사와는 다르게 특히 콘도 한두채로 임대를 시도하는 소액 투자자의 경우 경쟁에서 밀려 나면서 테넌트를 찾기가 상당히 어려울수 있습니다. 과거의 금융 위기와는 다르게 최근에 주택을 구입 하시는 투자자들의 경우 전액 캐시나 아니면 어느정도 높은 다운페이를 하시고 구입을 하시기 때문에 투자의 실패나 특히 페이먼트의연체는 그다지 문제는 안되겠지만 무엇 보다도 매물 구입후 수입이 보장이 안된다면 당장의 연체보다 당장의 수입 감소로 인한 투자상의 손해가 발생 가능하기 때문에 특히 투자지역의 선정시 주의를 하셔야만 합니다.


이는 너무 큰 그림보다는 작은 그림 즉 좀더 세분화된 투자 계획을 세우시는게 중요하며 아주 detail하고 세심한 투자및 운영 계획이 필요 하다는 의미 입니다.


예를 들어 모기지를 이용 하실경우에는 모기지 다운을 최소한 30-40%를 하시고 HOA를 포함한 재산세와 기타 최초에 필요한 업그레이드 비용 그리고 유지시 필요한 최소한의 유지비용이 언제나 준비 되어져야만 하고 특히 렌트비를 최대한 많이 받는 지역 보다는 언제나 테넌트를 쉽게 구할수 있고 언제나 매매가 빠른 편이며 가능 하시면 좋은 테넌트 (렌트비를 잘내고 특별히 렌트 유닛을 깨끗하게 유지가능한 이들) 를 비교적 장기간 확보가 가능한 매물이나 지역으로 구입을 계획 하셔야 할것 같습니다.

여러가지 경우의 수도 있겠지만 일단은 단기간 매매나 높은 수익률 보다는 어떻게 유지하고 관리하는지에 더욱더 우선 순위를 두시는 방향으로 투자를 결정 하시기를 권해 드립니다.



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