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 곽재혁의 부동산칼럼
 ***( 방장컬럼) 2017년 9월의 캘리포니아 부동산 소식: 실거주자가 투자자 보다 주택 구입에 유리할수 있다 Hit: 396 
Name: 곽재혁 8/30/2017 12:46:24 PM



안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다 2017년 9월의 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 드리겠습니다.


최근 가장 주목할만한 부동산 주택시장의 뉴스는 바로 거래량이 줄어들고 있다는 것입니다. 여러가지 통계치가 있지만 일단 신규 주택분양수나 기존 주택 거래수가 줄어드는것이 몇달간 통계치로 보여지고 있습니다. 여기에 여전히 투자가들이 거래가된 주택의 상당수를 매입해서 렌트용 매물로 계속 내놓고 있는 상황입니다. 마켓에 렌트용 매물들이 꾸준히 늘고있고 왠만한 조건을 만족 하면 특히 렌트 선호지역의 경우 바로 바로 거래가 되고 있습니다.


아파트의 경우 오히려 지역별로 차이는 있지만 테넌트들의 공실률이 약간 높아진것으로 보여지고 시장에 매매용으로 주택을 포함한 콘도나 타운홈 매물이 증가 했지만 수요가 많은 지역의 경우 조건이 맞는경우 매매가 비교적 잘이루어 지고 있지만 매물 재고가 쌓이는 지역들도 있습니다. 최근 보면 가격이나 업그레이드, 편의시설이나 프리웨이 접근성, 학군등 여러가지 요소중 자기에 상황에 맞게 필요에 의해서 주택을 구입 하시는 바이어들이 대부분 이신것 같고 구매층의 연령대가 젊어진점 그리고 다시금 중국이나 한국등 외국에서 주택을 구입 하시는 수요와 맞물려 이미 이곳에 정착한 신규 이민자층에서 보유하고 있던 주택을 처분하고 사업체 매물이나 중소형 상업용 매물 또는 주택을 구매 하시는 경우들도 보이고 있습니다.


최근에 주택 시장의 상황을 살펴보면 크게 두가지 특이점이 보입니다. 첫째는, 오렌지 카운티등의 경우 방두개 정도의 $400,000전후의 렌트용 혹은 거주용 콘도 매물의 경우 적지않은 경우에 가격이 1-2만불씩 올려서 딜이 되는 경우들이 있고 이가격대의 매물은 거의 마켓에서 조건만 맞으면 빨리 팔리는 경우가 많고 두번째는, 전액 현금으로 구매 하거나 아니면 big down을 하는 투자자와 실거주를 원하는 바이어들이 오퍼가 경합이 될경우 과거와 다르게 실거주자가 계약을 성사 시키는 경우가 늘어나고도 있습니다.


아직까지도 렌트용 수요가 있고 또한 별다른 투자처를 찾지못한 경우 투자가들이 콘도를 포함한 주택 매물을 구입 하려고 하지만 바이어중 실거주 목적의 바이어들도 전액 현금은 아니더라도 셀러측에서 조금더 많은금액으로 오버 프라이스로 오퍼를 하거나 아니면 은행에서 감정가가 적게 나오더라도 차액을 추가로 다운하거나 아니면 매물을 as is로 구입하는 조건등을 이용해서 계약에 성공 하시는 케이스들이 꾸준히 보이고 있습니다.


이러한 현상이 나타나는 중요한 이유중의 하나는 바로 투자가 입장에서 전액 현금을 포함한 여러가지 유리한조건을 가지고 있다고 하여도 현재와 같이 렌트 가격이 최고점을 찍었다고 판단이 된 경우에는 이이상 더 높은 가격에 딜을할 경우 투자 측면에서의 위험도가 증가 한다고 보기 때문인것 같습니다.

렌트 수요가 높고 렌트비를 높게 받을수 있다고 하여도 어느정도 겨울과 같은 계절적인 요인이나 추후 임대용으로 아파트를 대규모로 건설하고 있는 다운타운 지역등과 같은 경우에는 경쟁의 측면을 생각해야 하며 더이상의 렌트비 인상은 없다고 보거나 아니면 렌트비가 떨어질 가능성 등에 대비를 하고 있다고 보여집니다.


이를 적용 한다면 어느 일정기간동안 이라도 최소한 현재의 시장 가격이상 특히 은행의 감정가격 이상으로 매매가격을 올릴경우 투자자 들에게는 상당한 부담요인이 될수 있다고 생각이 됩니다.

그리고 이렇게 경쟁에 의한 가격이 올라가기 시작 한다면, 진정하게 가격이 올라갔다고 볼수 없고 오히려 추후 일정기간 가격의 하락이 발생할 가능성도 있기 때문에 이를 아는 투자가들은 오히려 실거주를 원하는 바이어들 보다 다소 불리한 상황일수 있다고 생각 합니다.


실거주 바이어의 경우에는 만일 설사 비싸게 사고 자기가 구입한 가격보다 시세가 일정기간 하락 한다고 하여도 임대등이 아닌 실거주 목적인 만큼 보유기간이 투자가들에 비해서 상대적으로 길게갈수 있기 때문에 주택 밸류가 다시금 올라갈 시기까지 기다릴수 있다는 장점이 있을수 있습니다.


그리고 특히 고가 주택이 많은 캘리포니아의 경우 현 트럼프 정부가 추진하는 모기지 이자 세제감면 혜택이 줄어 든다고 하여도 특히 중간 가격대의 주택들의 실거주자 모기지 이자 감면 혜택에는 영향이 거의 미치지 않을것으로 기대가 되기 때문에 투자용으로 복수 이상의 주택을 소유하고 있는 투자가들에 비해서 확실히 유리한 점이 있다고 볼수 있습니다.


여러가지 이유가 있겠지만 일단은 실거주 목적의 바이어들이 투자가들을 오퍼 경쟁에서 이길수 있는 조건들이 존재 하기 때문에 이를 활용 한다면 주택 구입시 유리할수 있습니다.

아직 까지는 캘리포니아 에서는 구입이 렌트 보다는 유리한 상황이 대부분 이라고 봅니다. 세제 혜택과 추후 가격이 상승 하면서 이득을 볼수 있으며 언제라도 보유 하고 있다가 임대용으로 전환도 가능하다는등의 여러가지 이유로 말미암아 여전히 구입이 렌트를 하는것보다도 더 유리할수 있습니다.

미국 50개주 전체가다 구입이 유리한것은 아니기 때문에 여러가지 상황을 보면서 보다 현재와 미래에 유리한쪽으로 투자를 결정 하시는편이 좋을것 같습니다.

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