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 곽재혁의 부동산칼럼
 2017년 7월의 캘리포니아 남가주 부동산 소식 업데이트: 외곽 투자도 고려해 보아야만 하는 이유 Hit: 398 
Name: 곽재혁 7/7/2017 9:38:14 PM
안녕 하십니까? 여러분의 부동산 에이전트 곽재혁 입니다. 2017년 7월의 캘리포니아 부동산 소식을 업데이트 해 드리겠습니다. 무더운 여름이 시작되면서 다소 주춤했던 부동산 거래가 다시금 활발해 지기 시작하고 있습니다. 여전히 기존의 바이어들의 수요가 높은 지역들과 그인근의 경우 지난 몇달간 과거에 비해서 거래가 슬로우 되는 경향도 있었지만 1) 밸류가 주택 담보 대출시 감정이 나올 정도가 되고 2) 업그레이드가 훌륭한 경우등에는 위치가 좋고 여러가지 편의시설이 잘 발달된곳의 경우 여전히 매매가 되는 편입니다.
다만 과거에도 매매가 더디게 진행이 되거나 대략 10년정도 전에 주택을 최고가에 구입 하였던 지역의 주택 소유주들 한꺼번에 매물을 시장에 내놓으면서 특정 지역들의 경우 매매가 줄어든 경향을 여전히 보여주고 있습니다. 그리고 이러한 지역에서도 좋은 가격을 포함한 조건의 매물들은 여전히 복수의 오퍼가 몰리는 편입니다.
렌트비가 아직까지 높은편이고 가능한 인벤토리가 부족하면서 봄부터 렌트비가 올랐지만 최근에는 집중적으로 렌트매물이 나온경우는 가격이 조정이 되는곳들도 눈에 띄고 있습니다. 그리고 일반적인 현상은 아니지만 일부 아파트의 경우 공실률이 여전히 낮기는 하지만 신규 테넌트를 구하기 위해서 여러가지 인센티브를 진행하는 곳들도 눈에 띄고 있습니다. 아무래도 최근에 아파트등의 임대용 커머셜 매물을 구입하신 분들의 경우 수익성이 눈에 띄게 개선이 되는것은 당분간은 힘들지 않나 생각해 봅니다.
여전히 지난 몇달간의 상황이 비슷하게 진행이 되고 있습니다.
다만 외곽의 도시들중 비교적 프리웨이로의 접근성이 좋고 평균 주택 매매가격이 대도시에 비해서 낮으며 새로이 신규 주택이 건축되는 플랜이 있거나 실제로 추진이 되고 있는 지역들의 경우등과 같이 확실한 동기 부여의 요인이 있는경우 인구의 유입이 꾸준히 늘고 있고 이에따른 부동산 거래또한 증가하고 있는 일단은 여러측면에서 외곽 부동산 시장을 점검해 봐야 하는 시점에 온것으로 보여 집니다.
이렇게 된 이유는 주로 대도시 지역의 주택 구입을 포함한 주거비의 부담이 너무나 높고 현재의 직업군들중 집에서 자택 근무가 가능한 경우가 늘어나고 있고 기존과는 다르게 인터넷등으로 가능한 비지니스나 업무도 늘었으며 외곽의 경우 주택들이 신축 되거나 지어진지 얼마 안된 대규모 주택 단지의 경우 향후 10년에서 그이상 거주시에도 밸류에 그다지 영향을 받지않는 경우가 많을 것으로 예상이 되며 외곽 이라고 해도 대도시와 비교해서 쇼핑이나 학군등의 주거지 결정시 중요한 여러가지 편의시설이나 교육 그리고 교통등 여러가지 부속요인들이 나쁘지 않은 도시들이 늘어나고 있는점 그리고 비지니스 시장의 환경 변화상 영향을 크게 받을수 있는 몇몇 업종들중 예를 들어 대규모 물류 관련 시설이나 창고등이 필요한 사업군들의 경우 아무래도 외곽을 더 선호할수 있다는 점등 (새로운 고용 기회의 확대)도 외곽 부동산 시장에 관심을 가질수 있게 하는 동인이 될수 있다고 개인적으로 생각하고 있습니다.
예를 들어 과거에는 Riverside나 san Bernardino 만 하여도 상당히 외곽으로 여겨 졌고 프리웨이 이용시 장시간 드라이빙이나 트레픽등으로 여러가지 문제가 많았지만 여러가지 사업적 환경의 변화 등으로 인해서 실질적으로 외곽이 기존의 베드 타운 (bedtown) 중심의 거주만 해결하던것에서 직접적인 일자리를 창출하면서 상당히 환경이 달라지고 있습니다. 이러한 관계로 예를 들어서 주로 은퇴 생활자 중심으로 인구가 구성이 되던 hemet (불과 3년전만 하여도 이러한 상황 이었습니다) 과 같은 경우에도 최근에 빈땅에 신규 주택 단지와 함께 여러가지 상업용 retail을 포함한 여러 편의시설등이 건설이 되면서 인구가 꾸준히 늘어나고 있는 추세를 보이고 있습니다. 이런 추세는 아무래도 정확한 통계치는 아직은 없지만 프리웨이 인근이나 일자리들이 늘어나는 외곽중에서도 소위 “거점도시” 역활을 하는 곳 (예. 리버사이드) 과 가까운경우 앞으로 투자시 고려를 해볼만한 지역이 될수 있다고 개인적 으로는 생각이 됩니다.
LA 북쪽에 있는 palmdale시의 경우에도 과거 몇번의 부동산 시세 폭등과 폭락을 경험 하면서 거주인구가 거의 200,000명선까지 육박을 하고 있는 상황을 본다면 외곽 지역들이 단순한 주거지 중심의 bedtown 에서 탈피해서 새로운 개발의 축으로 자리잡을 가능성이 있다고 생각 합니다.
아마존이나 월마트 그리고 중국의 알리바바등이 온라인을 중심으로 비지니스를 전개하고 배송업무에 필요한 대규모 창고를 위시한 물류 단지 쪽으로 투자를 확대해 가고 있기 때문에 이러한 흐름이 강한 지역의 경우 새로운 투자가 가능할수 있다고 생각을 해봅니다.
그리고 여전히 이러한 지역들의 경우 자영업자들이 최근의 추세를 보았을때 유리한 측면도 있을수 있다고 생각하고 있습니다. 보통 기존에 대량으로 물건을 유통 시키고 생산 까지 가능한 대규모 업체들이 최근에 인터넷 쇼핑 위주로 달라진 시장 환경과 전반적인 경기가 개선이 되지 않는 상황속에서 파산을 거듭 하는것을 보고는 있지만 전통적인 소규모 to go 위주의 요식업이나 코인 라운드리나 도너스 샵같은 경우도 반드시 사양업종은 아닐수 있다는 생각도 하고 있습니다. 인구만 늘어 난다면 그만큼 대규모가 아니더라도 불어난 인구를 바탕으로 소규모로 반드시 필요한 업종이 반드시 있을것 이라고 생각 합니다. 그리고 이러한 업종들을 유치하고 유지하고 있는 중소형 상가들의 밸류도 꾸준히 상승하고 있고 오히려 은행들에서는 이러한 상가들에 대한 융자등을 더 선호하는 최근의 경향도 있습니다.
이러한 최근의 상황등을 정리해 보면서 아직 까지도 부동산 투자를 생각 하신다면 1) 부지런히 연구 하시고 특히 현장등을 돌아 보셔야 하며 2) 투자 가능지역을 외곽까지 넓혀서 생각 하셔야 하며 3) 아파트나 대형 상가등에 투자 보다는 중간 가격대의 콘도나 타운홈 등에 투자를 하시는것도 고려를 하셔야만 한다고 생각 합니다.
남보다 불과 몇달만 더 먼저 결정을 하고 판단이 가능할수 있다면,아직 까지도 인구만 불어나는 상황만 지속이 되어도 (예를 들어서) 투자가 가능한 시나리오는 (나를 위한 시나리오) 얼마든지 생각해 볼수 있다고 개인적인 의견을 피력해 봅니다.
당분간은 경기의 회복이 눈에 띄게 드러나지 않을것이고 그렇다면 채권시장에 장기간 돈이 투자가 된다면 실질적인 모기지 이자율도 나쁘지 않을것이고 최소한 렌트비만 유지가 된다면 중소 규모의 투자가들은 계속 주택 시장에 투자가 가능한 환경이 조성이 될것이고 결국은 어떠한 식으로든 모기지 시장만 활성화 되고 좀 덜 까다로워 진다면 어느정도 부동산 시장의 상승세는 이어져갈 확률이 있다고 개인적으로 생각하고 있습니다.
트럼프 정부의 정책들도 모기지 완화를 향해 나가고 있는것으로 보이고 있고 크레딧 점수의 상향을 위한 여러가지 조치들이나 상황들이 이같은 앞으로의 미래를 약간은 예측 가능하게 해준다고 생각 합니다. 아직은 제 개인적인 생각 입니다.
어느정도 부동산 구입을 위한 모기지와 여러가지 인센티브가 가능 하다면 추후의 부동산 투자는 외곽또는 신규 주택을 위주로 상승세를 주도할 가능성이 있다고 봅니다. 어떠한 결정을 내리시던지 간에 일단은 가장 중요한것이 본인에게 맞는 투자를 하시는 것이라고 봅니다. 이를 위해서 언제든지 준비를 해나가시는 여러분들 되시기를 바랍니다.
곽재혁/REALTOR®/MBA
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