주택구매력과 시장

캘리포니아의 주택세일은 최근 몇 달 동안 일부 완화조짐을 보이기 시작했습니다. 3개월 연속 기간 동안, 기존 단독주택의 판매가 전년대비 기준으로 하락했기 때문입니다. 7월의 주택매매는 2017년 2월 이래 가장 낮은 수준으로 하락했습니다. 그리고, 캘리포니아 주 수준의 매매활동은 올해 첫 7개월 이후 처음으로 2017년의 수준 이하로 급감했습니다. 시장의 완화에는 몇 가지 요인들이 있습니다. 바로 이자율의 변동성, 미래의 높은 이자율 예상으로 앞당겨진 매매, 그리고 주택 공급의 지속적인 부족 등입니다. 하지만, 사실상 시장의 향방을 결정하고 있는 것은 주택구매력의 손실입니다.

주 전체의 주택 중간가격은 연평균 8.6퍼센트의 상승을 보여, 최근 분기에도 중간가격 주택을 구입할 수 있는 가구의 비율을 나타내는 주택구매력지수(housing affordability index, HAI)는 계속 하락하는 추세였습니다. 사실상, 캘리포니아 주의 HAI는 2008년 1분기 이후 가장 낮은 수준인 26퍼센트로 하락했습니다. 이것은 2018년 1분기의 31퍼센트와 2017년 2분기의 29퍼센트 보다 낮은 수치입니다. 소비자의 입장에서 이 상황을 살펴보면, 중간가격 주택의 월 모기지 납부금 (세금과 보험 포함)은 2018년 2분기에 $3,160을 기록해 일 년 전의 $2,770 보다 13.4퍼센트가 올랐습니다. 또한 이와 같은 주택을 구입하기 위한 최소수입은 $110,890에서 $126,490으로 급증했습니다.

주택구매력은 여러 변수를 근거로 계산됩니다. 주택구매를 위한 필요소득에 영향을 주는 두 개의 주요 요인은 주택가격과 이자율입니다. 이미 언급한 바와 같이, 주의 중간가격은 지난 해 이후 높은 단자리 수준으로 계속 증가해 왔습니다. 이자율은, 여전히 역사적으로 낮은 수준이지만, 2017년 말 이후 가파르게 올랐습니다. 예로, 평균 30년 고정 금리 모기지(FRM)는 일 년 전에 비해 거의 0.7% 포인트가 올랐습니다. 필요소득이 어느 정도 올라야 하는 지는 가격 수준과 가격 상승이 이끄는 각 요인에 의해 결정됩니다.

주 전체의 수준에서, 2018년 2분기에 나타난 필요 소득의 상승에는 가격 상승이 56 퍼센트, 이자율 상승이 44 퍼센트를 기여했습니다. 지역별로 나누면, 샌프랜시스코 카운티는 73퍼센트와 27퍼센트이지만, 킹스 카운티는 43퍼센트와 57퍼센트였습니다.

올해 임금상승이 어느 정도 양호한 진전을 이룬 반면, 주택 가격 상승은 계속해서 소득 증가보다 속도가 빠른 이자율 상승과 결합되었습니다. 따라서, 주택구매력은 계속 떨어졌고 가격 상승을 견딜 수 없는 많은 잠재적 바이어들은 아메리칸 드림을 유보했습니다. 그 결과, 매매는 감소했고, 침체는 구매력에 가장 큰 타격을 입은 중저가 가격대에서 특히 두드러졌습니다.

최근 몇 개월 간의 시장 완화는 또한 바이어와 셀러 사이의 기대 가격의 불일치를 반영합니다. 주택구매력이 모든 잠재적 바이어가 주택구매에 뛰어드는 것을 막는 주된 이유가 아닐 수도 있습니다. 하지만, 일부 바이어는 리스팅 가격이 시장 가치보다 상당히 높다고 믿으며 주택 구매를 꺼려합니다. 한편, 셀러들은 경쟁적인 시장이 지속되는 한 자발적으로 리스팅 가격을 조정하지 않고 있습니다. 이자율이 상승하는 동시에 주택가격이 계속 오르면, 바이어와 셀러 사이의 기대 가격의 간극은 벌어집니다. 이 불일치가 매매 하락의 또다른 이유입니다. 바이어와 셀러는 좀처럼 가격 차이 조정을 위해 협상테이블로 오지 않기 때문입니다. 이와 같은 상황이 길어진다면, 수요는 줄어들고 한 동안 주택 매매의 약화가 지속될 수 있습니다.